借名买房 伤钱又伤情
在大多数百姓眼中，有一套属于自己的房子，才算是有了属于自己的家，才算是在一个城市扎下了根。近年来，随着购房限制政策的实施，一部分有购房需求的人由于种种原因，失去了购房资格，于是便出现了借名买房。
顾名思义，借名买房就是借用别人的购房资格来购买房屋，自己掏钱买房子，但产权证书上却写着别人的名字。借名买房从一定意义上而言，的确可以让有需求的购房者实现“住房梦”，但由此产生的纠纷也不在少数。
买时靠情谊 买后起纠纷
5月31日，西安市中级人民法院发布一起案例。
大学刚毕业的小周因户籍不在本地且尚未开始缴纳社保，所以不具备购买商品房的资格。于是，小周便借用朋友小吴的名义，与开发商签订了购房合同，房产证上登记的也是小吴的名字。此后，随着落户政策逐步放宽，小周落户在本地并通过了人才认证，从而有了购房资格。小周请求小吴去房产部门办理房屋过户手续，但小吴却找各种理由推脱不予配合。无奈之下，小周向法院提起诉讼，要求确认自己对房屋的物权。
小周遇到的情况不在少数。2019年11月，西安市碑林区人民法院判决一起叔侄间因借名买房引发的连环诉讼。2009年，为了经营民宿，张强（化名）在新城区某商业区购买了6套公寓。因需要银行贷款，张强在征得侄女张欣（化名）同意后，与张欣口头约定将房屋产权登记在张欣名下。
2017年，张欣由于涉及其他经济纠纷，其名下的6套房屋被大荔县人民法院查封，并进入执行阶段。获知消息后，张强立即向大荔县人民法院提出执行异议，但被裁定驳回。2018年6月，张强上诉至渭南市中级人民法院，但依旧被驳回上诉，维持原判。
随后，张强找到张欣，就解除查封、办理过户或返还购房首付款及按揭款、增值损失等问题进行沟通。2019年2月，张强向碑林区法院提起诉讼。法院审理后认为，张强借用张欣的名义购买了6套房屋，张强有占有使用收益处分权限，借名行为只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定张强是房屋所有人。所以，法院驳回了张强为房屋所有权人的主张，但依法支持张强提出的让张欣偿还购房款的请求。
表面有利益 背后藏风险
作为张强诉张欣案的审判法官，碑林区人民法院民四庭副庭长杜飞说：“由于房屋限购政策，有的人可能因为目前没有购房资格，或者自己买房不太划算，就会借他人的名义买房。借名买房通常是发生在亲朋好友之间，产生纠纷的原因大多是被借名方反悔了，或者被借名方的财产被有关机关采取了保全措施等。”
据杜飞介绍，目前借名买房的原因大致分为三类：第一类是为了规避法律法规、购房政策等；第二类是为了享受特定的购房优惠；第三类就是为了隐藏真实的财产信息。杜飞表示，无论哪一类原因，借名买房都存在极大的购房风险。
“根据近年来发生的案件，借名买房的风险主要有几种情况。首先，如果借名购买的是经济适用房等政策性房屋，往往会因为被借名方反悔，导致出资人无法取得房屋产权。其次，如果借名购买的是普通房屋，一旦被借名方反悔，不承认借名买房之事，或者被借名方死亡，其继承人不了解、不承认借名之事，出资人也无法获得房屋。第三，第三方对被借名方转移房产给实际出资人的行为提出异议，比如被借名方的配偶以婚姻法的相关规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。最后，被借名方将房产转让、抵押，或者房产被法院强制执行。”杜飞坦言，借名买房引发纠纷后，因为情况较为复杂，根据不同的情况，会有不同的裁判结果。
“无论是出于什么原因、什么目的，借名买房都是在规避法律和政策，自然应当承担较大的法律风险。所以，有购房需求的人还是应该遵循民法诚实信用原则，通过合法途径谨慎处理大额财产，避免增加不必要的诉累。”杜飞说。
陕西稼轩律师事务所律师汪星表示，借名买房协议的形式在实务中多种多样，借名买房所涉及的法律是民法典相关条文。“不动产的交付应符合民法典物权编第二章中关于不动产的设立、变更以及转让的要求。简要来说，只有不动产登记才是物权变动的标志。根据民法典的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属的根据。借名买房存在着极大的风险，往往会既损失了钱，又伤了情面。”汪星说。
（记者 梁爽）
