居民楼开工厂 妨害物权终搬离
3月14日，西安市雁塔区人民法院判决了一起排除妨害纠纷案，困扰了某小区业主赵先生两年的烦心事终于得到了解决。
案情
赵先生为照顾父母，于两年前将自己年逾80岁的父母从老家接到身边居住。虽然儿孙绕膝，但是嘈杂的居住环境让老人头疼不已，经常听到楼上有人使用榔头敲击的“咚咚”声和机器轰鸣声。赵先生说：“父母本来就年纪大休息不好，这噪声更使得二老的情绪几近崩溃，严重影响老人的身心健康。”赵先生多次上楼查看，发现楼上竟然是租用住宅从事生产小型变压器的电气公司。
住宅楼里还能开工厂？随后，赵先生多次与这家电气公司的负责人协商，并通过物业公司等部门多次协调，但电气公司始终认为其合法租赁他人房屋，赵先生等人无权干涉。后赵先生经过咨询了解到在楼上开工厂的行为侵害了自身与其他邻居的权利后，于2021年年底以利害关系人的身份将楼上业主童某和该电气公司起诉至雁塔区人民法院。
审理
接到案件后，雁塔法院昆明路法庭庭长景振宇及主审法官杨博经多方调查走访，发现该电气公司所在的小区楼上居住着众多老年人，说起该变压器工厂，纷纷表示噪声问题和环境问题让他们不堪其扰，几年间几乎没睡过一个好觉，希望尽快解决这个整栋楼居民都头疼的问题。
后因多次调解无效，雁塔法院经审理作出判决，认为赵先生所在的小区为住宅小区，被告童某未经利害关系人一致同意，擅自将自己住宅改变为经营性用房，该行为侵害了原告赵某等利害关系人的合法物权，故依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的有关规定，判决电气公司限期搬离赵某所在的小区。目前，该案已经履行完毕。
解读
本案的关键点在于住房是否可以改为商用房。
法官表示，民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定，经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
同时，《中华人民共和国物业管理法》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
由此可知，业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定；二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。
（梁爽）
