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“法拍房”究竟敢不敢买?

2020-07-21 来源:陕西日报
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“法拍房”是法院拍卖房屋的简称。近年来,越来越多的消费者倾向于通过网络来寻找适合自己的房屋,“法拍房”也因此成为市场热点。然而,什么是“法拍房”?如何购买“法拍房”?购买过程中有什么需要注意的?对此,记者采访了西安市中级人民法院相关法官以及北京康达(西安)律师事务所律师李峰。

【案情介绍】

张某在某网络平台通过多轮竞价,成功竞拍到一套“法拍房”。但在张某要求法院交付房屋时,第三人李某拿出该“法拍房”的租赁协议,表示自己作为承租人,对此房屋有优先购买权,拒绝腾房。最终,法院通过了解发现,李某的租赁协议是在法院对该房屋查封之后所签。随后,法院对李某释明相关法律规定,依法向张某交付了房屋。

【常见问题】

随着法院强制执行力度的不断增大,“法拍房”房源充足、房屋类型多样,购买者选择不断增多。但如上述案例所述,购房者在购买“法拍房”时也存在着一定的风险,需谨慎购买。李峰结合自身经验,列举出一些购买“法拍房”过程中常见的问题,以及如何规避和解决途径。

图物不符问题

法院在网络交易服务平台上发布的竞拍标的物公告中,往往会附上一些实景照片,借以展现竞拍房屋的位置及现状,供竞拍者参考。但在实践当中,往往会出现实物与图片不符的情况。如果出现此情形,竞拍者提出异议要求退还保证金时,需要通过诉讼程序才能解决。

李峰建议,“法拍房”竞买人在竞拍之前,最好提前前往房屋所在地实地查看,也可到房屋所在小区物业了解情况,通过物业咨询,或许可以掌握更多房屋的真实情况,这些情况将对竞买人的决策具有重要意义。

房屋过户腾房问题

房屋原居住人在房屋被成功拍卖后,应协助买受人办理过户手续并腾空搬离原房屋,不搬离的可以由法院负责房屋交付给买受人,保障房屋买受人能够及时收房入住。

但在实践中也存在着法院在网络交易服务平台上发布的竞拍标的物公告中,明确告知竞拍者房屋现状为“出租”状态,这种情况则意味着房屋可能有合法租户占用居住,法院拍卖成功后,不负责腾空房屋并交付给买受人,此时该房屋后续的腾房问题则由买受人通过另案诉讼或其他途径加以解决,费时又费力。

李峰提醒欲购买“法拍房”者,竞拍前务必认真阅读法院发布的公告,了解清楚法院是否负责腾房,避免出现竞拍成功后,买受人无法收房使用的风险。

“法拍房”税费问题

房屋过户时的税费。“法拍房”竞拍成功后过户时的全部税费一般由买受人承担。李峰建议“法拍房”竞买人在进行房屋拍卖之前,前往相关部门了解税费缴纳标准,根据房屋的用途(住宅、商业等)不同所涉税费比例亦不一样,买受人竞拍前一定要有充分准备,计算好成本。

房屋的物业、水电气暖等费用。在法院发布的竞拍标的物公告中,一般会对该房屋的物业欠费情况进行简单的表述,若公告中明确告知竞拍者房屋尚有“物业费未结”等记录,则该房屋还存在原业主拖欠房屋物业管理费用、水电费用等情形。此时,“法拍房”竞拍成功的买受人需自行前往有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关补缴费用。

落户问题

对于“法拍房”,法院只负责涉案房屋的产权过户问题,但不负责买受人后续的落户问题,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。

【律师建议】

李峰说,以上只是网络司法拍卖中常见的几种类型的问题,其他个别问题因房屋涉及的案件情况、所在地域等因素的不同,会略有不同,需个案处理。网络司法拍卖的房屋公开、公正,拍卖过程中降价幅度也不小,很有可能买到性价比较高的房屋。但凡事都有风险,“法拍房”也不例外。

李峰提醒各位购房者,竞拍前务必认真阅读司法拍卖网络平台法院发布的公告、房屋介绍并实地查看、调查拍卖房屋或通过律师事务所等第三方机构进行调查、了解拍卖房屋状况,这样才能有效降低网络司法拍卖房屋的竞买风险。

链接

认识“法拍房”

马黎

“法拍房”的产生途径有哪些?

一是民事案件产生。例如,购房人向银行贷款购房,不能如期如数偿还贷款的,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款房屋拍卖变现来偿还贷款的。再如, 张三借李四的钱,约定以自有房屋抵押给李四,到期不能还款,根据相应法律规定,李四不能直接取得抵押房屋,只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房屋来还款。

二是刑事附带民事诉讼案件产生。例如,法院判决张三在故意伤害李四一案中赔偿其医药费、误工费等,若张三未在判决生效后及时履行其相应义务,李四可以该生效判决为执行依据申请人民法院进行执行,拍卖张三名下房屋来实现判决书赔偿部分内容。

三是司法没收产生。例如,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

购买“法拍房”的流程是怎么样的?

(1)竞买人在拍卖平台缴纳保证金。

(2)竞买人在拍卖平台参加竞拍;拍卖成交后,买受人已缴纳的保证金充抵价款,其他竞买人缴纳的保证金在三个工作日内退还。

(3)拍卖成交后,买受人应当在人民法院规定的期限内将剩余价款全部汇入指定的账户,法院确认尾款到账后,制作后续相应法律文书。

(4)人民法院工作人员前往房管局送达相关过户资料。

(5)买受人前往法院递交身份证明,领取过户裁定,自行前往房管局缴纳相关税费并办理过户手续。

(6)人民法院腾退交房。

至此,一套拍卖的过程就完成了。归纳起来,主要流程就是:获知拍卖信息→拍卖报名缴纳保证金→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。

(记者 马黎 见习记者 刘坤)

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