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房东同意转租又反悔并将商铺锁上 租客起诉解除合同索赔损失

2020-01-16 来源:平安广西网
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马秀兰承租王魏勇名下的商铺经营奶茶店。因转租事宜协商未果,王魏勇将店铺前后门锁上,导致马秀兰无法进入店铺。马秀兰诉至法院,要求解除租赁合同、王魏勇退还租金并赔偿每天200元的利润损失。日前,广西壮族自治区藤县人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷。

 

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房屋转租不成起纠纷

2019年2月26日,王魏勇与马秀兰签订了一份租赁合同。双方约定:王魏勇将其名下位于藤县新庆镇的一栋房屋右侧商铺与四楼两间房租给马秀兰经营使用,租期6年,每月租金1300元,马秀兰每半年交一次租金给王魏勇。

签订合同当日,王魏勇收到马秀兰交来的半年房屋租金共计7800元。随后,王魏勇将商铺与四楼两间房交给马秀兰使用。马秀兰将商铺用于经营奶茶店。

2019年6月10日,马秀兰因个人原因停止经营奶茶店。经协商,王魏勇同意马秀兰将商铺转让给他人经营。获得王魏勇的同意后,马秀兰在商铺门口张贴了一份转让告示。不久,有人找到马秀兰洽谈转租事宜,但此时王魏勇反悔,不同意转租。

马秀兰搬走店铺内的部分物品后,王魏勇于同年6月26日将店铺的前后门另行上锁,但未将钥匙交给马秀兰,致使马秀兰无法进入店铺,双方由此发生纠纷。

马秀兰申请司法调解,要求解除租赁合同。王魏勇认为租赁合同未到期,不同意解除合同,双方未能达成一致意见。

租客与房东对簿公堂

2019年8月,马秀兰诉至藤县法院,请求法院判令解除其与王魏勇签订的租赁合同,自解除租赁关系之日王魏勇应开锁并允许马秀兰搬移其相关财产,王魏勇返还两个月租金共2600元,王魏勇从2019年6月27日起至判决解除租赁合同关系之日止每天赔偿利润损失200元。

“王魏勇对我承租的店铺上锁的行为导致合同目的不能实现,构成根本性违约,我有权请求解除合同。店铺里的相关财物系我所有,我有权搬走,王魏勇应当开锁配合。我交了半年的租金,但仅租了4个月的房屋,王魏勇应当返还两个月租金2600元。王魏勇的过错行为导致我无法经营奶茶店,每天损失利润200元,王魏勇应当赔偿。”庭审中,马秀兰说。

王魏勇辩称:“我与马秀兰签订的租赁合同约定房屋租期为6年,但仅租了4个月,马秀兰便提出解除合同并搬走其物品。当时我对她说,解除合同可以,但是要支付3个月的租金作为违约金。马秀兰未付清违约金就想搬走相关物品。为维护自身的合法权益,我就把商铺前后门给另行上锁了。马秀兰违约在先,存在过错,她承担违约责任后我才同意终止合同。此外,马秀兰要求赔偿利润损失没有法律依据,她没有证据证明其存在经济损失。且她单方面终止履行合同,过错在先,我没有过错,不应赔偿。”

房东被判返还两个月租金

经审理,藤县法院认为,马秀兰、王魏勇签订的租赁合同是双方真实意思表示,该合同合法有效,应受法律保护。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行各自的义务。按照房屋租赁的有关规定,承租人有按照合同约定交付房屋租金的义务,出租人有按照约定将房屋交付承租人使用并在租赁期间保持房屋符合约定用途的义务。马秀兰于2019年2月26日按合同约定交付王魏勇房屋半年租金7800元,王魏勇应按合同约定保障马秀兰在此期间能正常使用房屋。王魏勇在双方尚未就房屋租赁合同的解除达成一致意见的情况下,于2019年6月26日将店铺的前后门另行上锁,且未将店铺加锁的钥匙交给马秀兰,王魏勇的行为已构成根本性违约,导致马秀兰租赁房屋的目的不能实现,为此马秀兰提出解除租赁合同。根据我国合同法第94条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。由于王魏勇的行为构成根本性违约,导致马秀兰不能实现租赁合同的目的,故对马秀兰提出的解除双方于2019年2月26日签订的租赁合同的请求,予以支持。自判决解除租赁合同生效之日起,王魏勇应开锁并允许马秀兰搬移属于马秀兰所有的财产。

 

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藤县法院指出,根据我国合同法第97条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后,对马秀兰造成的合理经济损失,王魏勇应当赔偿。马秀兰主张王魏勇返还两个月房屋租金共2600元,该租金马秀兰已交付给王魏勇,由于王魏勇将店铺的门另行上锁,导致马秀兰未能使用租赁的房屋,故王魏勇应返还房屋租金2600元。至于马秀兰要求王魏勇赔偿利润损失,由于王魏勇不认可,加之马秀兰对其主张没有提供证据证实,该诉请缺乏事实依据,法院不予支持。

2019年10月22日,藤县法院作出一审判决:解除马秀兰与王魏勇于2019年2月26日签订的租赁合同;自解除租赁合同的判决生效之日起,王魏勇应将马秀兰承租的商铺开锁并允许马秀兰搬移属于她所有的财产;王魏勇返还马秀兰两个月房屋租金2600元;驳回马秀兰的其他诉讼请求。

目前,该判决已生效。

(文中人名为化名)

 

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