【群众身边的民法典】莫把预约当儿戏
核心提示
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
典型案例
2018年5月初，庞某与取得某商业地产项目商品房预售许可证的甲公司签订了认筹协议书，约定庞某自愿参加该公司开发的某写字楼认筹活动，并交纳3万元认筹金，待成功选购写字楼后，再签订项目定购单，届时认筹金则自动转为订金。签订协议书的当日，庞某按约定交纳了3万元认筹金。两周后，庞某选定了写字楼，与甲公司签订定购单，明确在当年12月前签订商品房买卖合同，定购单还对房号、建筑面积、总价、首付款、余款支付方式等事项作了约定，庞某按约定支付了20万元首付款。之后，因地铁线路规划，附近商品房价格上涨，甲公司因对之前约定的价格不满，故意迟延、拒绝履行预约合同的内容，双方未能在定购单约定的期限内签订商品房买卖合同。随后，庞某诉至法院，要求继续支付房屋余款，让甲公司按约交付房屋。
法官说法
西安市未央区人民法院速裁审判庭 刘晓国
“预约合同是当事人为了在将来一定期限内订立正式合同而达成的协议，即签订预约合同的目的在于保障双方日后能签订本约合同。”刘晓国指出，民法典首次将预约合同作为一种独立的合同，对其定义及相关法律责任作了规定，在第四百九十五条明确：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”这就意味着，签订预约合同后，若一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务，其承担的不再只是缔约过失责任，而是违约责任。一般在法律上，缔约过失责任较轻，其以诚信原则为基础，是当事人在订立合同过程中，因违背诚信原则而给对方造成损失的赔偿责任，责任承担范围一般限定在守约方为缔约付出的成本范围内。但是，违约责任相对而言比较严苛，根据民法典第五百七十七条规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一般情况下，如果双方对违约责任有约定，从其约定；如果合同无违约金等相关约定的，法官裁判时会依据当事人的主观过错程度、再次缔约的难易程度等因素，按照公平合理的原则酌情确定，但不考虑本约合同的履行利益损失。
实践中，预约合同普遍存在于商品房买卖、民间借贷、租赁以及劳动关系确立等诸多领域。以商品房买卖为例，购房者常常会被要求签订意向书、订购书、预订书等文件，由于这些材料的名称和表现形式多样，大家往往不能清楚区分它们与正式商品房买卖合同的区别。其实，判断这些协议究竟是预约合同还是本约合同，关键在于当事人双方的意思表示。刘晓国表示，当事人之间如果是就将来要订立本约的意思进行约定，则构成预约合同。也就是说，认定预约合同要考虑当事人在签订协议时用意在何，如果双方签订的协议内容是为了能在将来订立一个新的合同以在双方之间形成某种法律关系的，那么该协议就是预约合同，反之，就不能认定为预约合同。在商品房买卖过程中，一些协议以认购书、订购书、预订书、意向书等命名，但是内容却约定商品房买卖的具体内容，如商品房的基本情况、买卖金额、付款时间、担保方式以及交付条件及日期等，甚至出卖人已经按照约定收受购房款，此种情况下，因为协议已经具备了商品房买卖合同本约的构成要件，不再将其认定为预约合同。案例中，庞某与甲公司签订的定购单虽然对房屋信息及相关事项作了约定，庞某也支付了一定价款，但因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方当事人签约目的在于能在一定期限内签订商品房买卖合同，所以依法被认定为预约合同。由于甲公司以行动表示拒绝订立本约，构成违约，庞某有权要求甲公司承担违约责任。基于预约合同，庞某可以要求甲公司继续履行与自己签订本约合同的义务，或者要求其返还已支付价款并承担违约金等。
“法律规定的最终目的在于能让大家诚实守信、积极履约。”刘晓国说，民法典加重了失约方的责任成本，有助于提高合同履约率，同时也能有效促进形成诚实守信的社会氛围。他建议，大家在签订合同时，要明确签订合同的目的，谨慎使用意向书、认购书等名称，避免出现预约合同与本约合同混淆的情况。另外，签订合同时，尽量明确具体且可操作的违约责任，切忌使用“由违约方承担责任”等模糊表述，应当对违约责任承担方式、赔偿损失的多少等进行细致约定，这样既能让双方提前预知违约成本而降低违约率，也便于在发生纠纷时有效分配责任。
总之，每个人都要树立契约精神，一旦达成有效协议，就该诚实守信。即便只是预约合同，也要主动及时地履行相应义务，切莫将“预约”当儿戏。
（记者 陶玉琼）
